Покупка жилья в новостройке без риска

Приобретение жилья на первичном рынке недвижимости — процесс ответственный и требующий определенных знаний. Мы решили выяснить, чем рискует покупатель, приобретая квартиру в новостройке.

Как советуют эксперты, при выборе строительной компании стоит обращать внимание не только на форму и содержание договора с ней, но в первую очередь на ее отношение к покупателю. И, конечно, не экономить на услугах юристов. А главное, помнить о том, что при приобретении жилья на первичном рынке полностью защититься от рисков нельзя.

Варианты покупки

К сожалению, даже самый продуманный договор не защитит вас от непредвиденных ситуаций — покупатель всегда был и остается слабой стороной в отношениях с застройщиком. «Приобретение строящегося жилья происходит по принципу «Утром деньги — вечером стулья». При таком положении дел свести риски к нулю априори невозможно. Но граждане могут снизить их, если перед заключением договора будут обращаться к профессиональным юристам. И, разумеется, обращать внимание на то, как относятся к покупателям в строительной компании», — говорит генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова.

Если общение с представителями застройщика произвело положительный эффект, нужно узнать, по какой схеме вы будете покупать жилье. Считается, что безопасней всего приобретать квартиры на первичном рынке у компаний, работающих в соответствии с Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

«Положениями этого документа дольщик защищен от двойной продажи своей квартиры — договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации. У дольщика есть и рычаги воздействия на застройщика, если тот срывает сроки или не соблюдает требования по качеству объекта», — рассказывает юрисконсульт Северо-Западного юридического центра Антон Агабабаев. По его словам, у механизма приобретения жилья в соответствии с 214-ФЗ практически нет недостатков — на сегодняшний день эта схема считается лучшей и позволяет максимально защитить интересы покупателей строящейся недвижимости.

Не менее популярный механизм покупки жилья на первичном рынке — вступление в созданный застройщиком жилищный кооператив. Работа таких организаций регулируется Федеральным законом № 15 «О жилищных накопительных кооперативах».

Согласно этому документу квартира передается пайщику лишь после того, как кооператив оформил право собственности на нее. Значит, после сдачи объекта в эксплуатацию кооператив должен будет зарегистрировать право собственности на себя и лишь потом передавать своему члену, что может привести к дополнительным расходам. Основные решения принимаются органами управления кооперативом, которые создает застройщик. Впрочем, если пайщики объединятся, у них будет возможность влиять на принятие решения. В этом отношении механизм покупки недвижимости через ЖСК имеет преимущество перед схемой, предусмотренной 214-ФЗ. Исходя из логики последнего, все решения по строительству дома принимает исключительно застройщик.

Впрочем, механизм ЖСК имеет и откровенные недостатки: теоретически, если у застройщика не хватит денег за завершение строительства, достраивать дом придется за счет дополнительных взносов, полученных от членов ЖСК.

«Предусмотренные законом 214-ФЗ гарантии прав дольщика к механизму ЖСК не относятся, хотя последний предусмотрен тем же 214-м законом. Права пайщика определяются уставом ЖСК, который готовит застройщик еще до вступления в него пайщиков. А это всегда делало инвестора слабой стороной в правоотношениях по строительству», — поясняет руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Однако самые большие риски несут те, кто приобретает жилье по предварительным договорам купли-продажи. «Зачастую покупатель вносит по договору полную стоимость квартиры, а в обмен получает лишь обязанность застройщика заключить с ним основной договор в будущем. В данном случае увеличивается риск двойной продажи объекта недвижимости застройщиком», — поясняет Антон Агабабаев.

Рисковая покупка

Теперь непосредственно о рисках, главный из которых — отдать деньги и не получить обещанное жилье. Столкнуться с такой ситуацией может любой покупатель недвижимости на первичном рынке — вне зависимости от формы заключенного договора.

«Часто квартиры реализуют не только застройщики, но и инвесторы. Встречаются случаи, когда инвестор не выполняет своих обязательств перед застройщиком и последний не передает ему квартиры. В результате этого дольщики могут остаться без своего жилья», — утверждает Анна Максимова.

Проблемы могут возникнуть и в том случае, если жилой дом возводится без соответствующего разрешения и на земле, принадлежащей третьим лицам, а не застройщику. В этом случае владелец участка может подать иск о признании своего права на построенный дом. И с большой долей вероятности выиграет дело.

Земля, на которой строится объект, может быть в залоге. И если застройщик не сможет расплатиться по долгам, залогодержатель имеет полное право подать иск о наложении взыскания на объект. Проблемы возникнут и при банкротстве компании-застройщика. «В этом случае гражданам придется создать жилищно-строительный кооператив, что само по себе не так просто. Далее необходимо перевести на кооператив все права на достройку здания, собрать деньги, необходимые для завершения работ, найти подрядчика и проконтролировать его работу», — поясняет Анна Максимова.

Но даже если вы отпраздновали долгожданное новоселье, то впоследствии можете столкнуться с ненадлежащим качеством выполненных работ. «Если покупатель заключает договор в соответствии с 214-ФЗ, у него есть пятилетняя гарантия на отделочные и общестроительные работы. Тем не менее наличие соответствующей статьи закона не означает автоматического решения проблемы — еще придется доказать, что дефекты возникли по вине застройщика», — уточняет Анна Максимова.

Еще один риск, с которым сталкиваются покупатели строящегося жилья, — задержка сдачи дома. Но в последнее время большинство застройщиков стараются уложиться в отведенные сроки.