Как оценить квартиру?

Прежде чем выставить на продажу свою квартиру, необходимо определить приемлемую для всех цену. Можно, конечно, обратиться к профессиональному оценщику. Но можно это сделать и самому, сравнивая свой объект с аналогичными вариантами и учитывая некоторые факторы, повышающие или, наоборот, понижающие цену.

Перечислим некоторые основные параметры, которые влияют на цену квартиры.

Самый главный признак — местоположение. Место играет определяющую роль. Чем престижнее жилой район, тем дороже там стоит любая недвижимость — по сравнению с аналогичными объектами, которые были построены не в столь интересных районах. Совершенно одинаковые квартиры — даже в аналогичных домах и в однотипных спальных районах, но в разных частях города могут различаться по цене в два-три раза. Вопрос престижности района играет здесь свою роль.

Максимальная цена может превышать среднюю в несколько раз. Она верна для престижных районов и добротных домов с потребительскими характеристиками. Но и здесь подходы различаются. Для каждого покупателя есть собственные критерии. Например, покупателям дорогих квартир интересен вид на воду — то есть они готовы платить за квартиру не просто в историческом центре города, но, помимо всего прочего, расположенную на набережной.

Покупатели жилья в спальных районах больше интересуются транспортной доступностью и наборов объектов социальной инфраструктуры: магазинами, школами, аптеками, детскими садами и т.д.

Хотя транспорт в большинстве случаев очень интересует покупателей, оживленная магистраль под окном — большой минус. От грохота и вибрации даже стеклопакеты спасают не всегда. Плюс появляется физический износ здания.

Что касается транспортной доступности, то основной критерий выбора — количество минут до станции метро пешком. Если не больше десяти, то можно накинуть до 20% к цене, актуальной для аналогичных домов по соседству. Если до метро надо ехать 20 минут, придется отнимать от базовой цены примерно столько же.

Большие любители экологии, скорее всего, предпочтут переехать за город. Прочих покупателей экологическая ситуация в районе волнует не всегда. В том числе потому, что информации об этом обычно мало — очевидно лишь присутствие промышленных предприятий неподалеку. Их близость не просто снижает стоимость квартиры, но иногда делает невозможным ее продажу вообще. Если дом расположен в месте богатом зелеными насаждениями, продавец может смело накидывать к средней цене процентов 20.

С точки зрения экологии лучше жить выше десятого этажа. Но с другой стороны, там сильнее дует ветер. И если в монолитном доме это не ощущается, то в кирпичных и панельных у чувствительных натур может произойти головокружение. С другой стороны, с верхних этажей этого же дома может открываться волшебный вид, что автоматически делает квартиру привлекательной.

Совокупность отрицательных факторов может снизить цену на 12-15%. Порой — до 20%. Конечно, находящийся поблизости большой торговый центр — это плюс. Но желательно, чтобы не совсем уж рядом. Теперь для большинства потенциальных покупателей гораздо важнее, есть ли рядом детский сад и школа, а также развлекательные центры, кинотеатры и сооружения для занятий спортом.

Пока идет уплотнительная застройка, цены на квартиры могут упасть. Однако это, скорее, психологический момент: потенциальных покупателей отпугивают шум и строительный мусор. Строительный пейзаж за окном может снизить стоимость квартиры на 3-5%. Иногда в сравнении с новым старые дома проигрывают. Но покупателя, в конце концов, можно подвести к подъезду на машине, минуя грязь, а в подъезде ввернуть лампочки.

В центре Петербурга квартиры на первых этажах стоят дешевле. А если там размещается какое-нибудь шумное заведение, то в цене теряет и второй этаж. Квартира на пятом этаже в доме с лифтом и без лифта может различаться на 5%. Если дом высокий да еще густонаселенный, там возникают определенные проблемы. Например, больше грязи, долго приходится ждать лифт. Иногда подобные проблемы можно сгладить, немного сбрасывая цену.

На вторичном рынке тип дома (если речь идет о спальном районе) — очень важный параметр. Например, хрущевки и немецкие дома всегда расположены в обжитых районах, насыщенных зеленью и обеспеченных инфраструктурой. Но стоят они, как известно, дешевле домов любого другого типа. Много объясняется так называемым моральным старением.

Для квартир вторичного рынка актуальна высота потолков. Разница между стоимостью квадратного метра в жилье с низким и высоким потолком может достигать 20% в пользу последнего. Большая по площади кухня позволяет прибавить до 10% к базовой стоимости квартиры. Аккуратный подъезд может добавить до 5% к стоимости квартиры.